Le principe : architecte obligatoire pour un permis
La loi impose en principe le recours à un architecte pour établir le projet architectural d'une demande de permis de construire. Le code de l'urbanisme (article R431-2) prévoit une dispense pour les personnes physiques qui construisent ou modifient, pour elles-mêmes, une construction de faible importance, c'est-à-dire dont :
- la surface de plancher ne dépasse pas 150 m² ;
- et l'emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher ne dépasse pas non plus 150 m².
Il suffit que l'une des deux dépasse 150 m² pour que l'architecte devienne obligatoire. Une maison de plain-pied de 140 m² de surface de plancher peut ainsi dépasser 150 m² d'emprise au sol, à cause de l'épaisseur des murs : c'est un piège fréquent.
Sur une maison existante : on compte le total
Pour une extension, ce n'est pas la surface ajoutée qui compte, mais la surface de la construction après travaux, existant compris. Une maison de 120 m² agrandie de 35 m² atteint 155 m² : si l'extension demande un permis, il faut un architecte.
La règle se combine avec les seuils de la déclaration préalable. Dans la zone urbaine d'un PLU (ou d'un document en tenant lieu, pas une carte communale), une extension de 20 à 40 m² relève d'une déclaration préalable, sauf si elle fait dépasser 150 m² à la maison : elle passe alors en permis de construire, avec architecte (article R421-14). Détails et exemples dans notre guide extension : DP ou permis.
| Situation (demandeur particulier) | Dossier | Architecte |
|---|---|---|
| Maison neuve de 140 m², emprise 145 m² | Permis | Non |
| Maison neuve de 160 m² | Permis | Oui |
| Maison de 110 m² + 35 m² en zone U | Déclaration préalable | Non |
| Maison de 125 m² + 30 m² en zone U | Permis | Oui |
| Maison de 160 m² + 15 m² | Déclaration préalable | Non |
Le dernier cas surprend souvent : l'obligation d'architecte ne concerne que le permis de construire. Une déclaration préalable n'impose jamais d'architecte, même sur une grande maison.
Les sociétés : architecte pour tout permis
La dispense ne vise que les personnes physiques (et, à la marge, certaines exploitations agricoles). Une personne morale (SCI, SARL, SAS, association…) doit recourir à un architecte pour tout permis de construire, quelle que soit la surface, même pour un garage de 25 m².
Si vous détenez votre maison via une SCI, deux options :
- le projet relève d'une déclaration préalable : pas d'architecte, la SCI peut déposer ;
- le projet relève d'un permis déposé par la SCI : architecte obligatoire, quelle que soit la surface.
Comment se calculent les surfaces
La surface de plancher est la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond de plus de 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades, après certaines déductions (stationnement, combles non aménageables, trémies d'escalier…). L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, murs compris. Les deux se calculent sur plans ; tout se joue parfois à un ou deux mètres carrés, d'où l'intérêt de les vérifier avant de choisir le dossier.
Ce que fait l'architecte, et ce qu'il ne fait pas forcément
Quand il est obligatoire, l'architecte établit le projet architectural joint au permis : plans, façades, insertion, notice. Il signe ce projet. Le suivi du chantier, lui, n'est pas imposé par la règle des 150 m² : vous pouvez lui confier une mission limitée au permis ou une mission complète, jusqu'à la réception des travaux. Le prix dépend de cette mission ; demandez un devis détaillé.
Et en dessous de 150 m² : qui fait le dossier ?
Sous les seuils, vous avez le choix : le faire vous-même, passer par un dessinateur, un maître d'œuvre, ou quand même par un architecte si vous souhaitez sa conception. Rien n'impose l'un plutôt que l'autre. Les ordres de grandeur de prix sont dans notre guide prix d'un permis de construire.
Sérénité Immobilière est un maître d'œuvre, non architecte. Nous ne préparons donc que les dossiers qui restent sous ces seuils et dont le demandeur est une personne physique. Nous calculons les surfaces avant tout paiement ; si votre projet impose un architecte, nous vous le disons, et si vous avez déjà payé, nous vous remboursons.
Nos dossiers sous 150 m²
Permis de construire d'extension ou de garage à 290 € TTC, maison neuve jusqu'à 150 m² à 590 €, déclaration préalable d'extension à 149 €, pack 3 idées + permis à 790 €. Nous travaillons à distance, partout en France, avec 3 séries de modifications avant dépôt et les compléments de la mairie inclus jusqu'à la décision.
Guide mis à jour le 2 novembre 2026. Règles générales du code de l'urbanisme : le PLU de votre commune et la décision de la mairie font foi.