Les délais de base
Le code de l'urbanisme (article R423-23) fixe les délais d'instruction de droit commun, comptés à partir du dépôt d'un dossier complet :
| Demande | Délai de base | Abords d'un monument historique ou site patrimonial remarquable |
|---|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois | 2 mois |
| Permis de construire d'une maison individuelle ou de ses annexes | 2 mois | 3 mois |
| Autres permis de construire | 3 mois | 4 mois |
Le récépissé remis au dépôt indique le délai qui s'applique et la date à laquelle, sans réponse, l'autorisation sera acquise.
Les majorations
Le délai est majoré d'un mois notamment lorsque le projet se situe aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, où l'architecte des Bâtiments de France (ABF) doit donner son avis (article R423-24). D'autres situations, plus rares pour un particulier, allongent davantage le délai : consultation de certaines commissions, site classé, cœur de parc national, enquête publique.
La mairie doit vous informer de cette majoration au début de l'instruction, en principe dans le mois qui suit le dépôt, par un courrier qui précise le nouveau délai.
Les pièces manquantes : le délai repart de zéro
Si le dossier est incomplet, la mairie a un mois après le dépôt pour vous envoyer la liste des pièces manquantes. Vous avez alors trois mois pour les fournir ; à défaut, la demande est rejetée. Surtout, le délai d'instruction ne commence qu'à la réception de la dernière pièce : une pièce oubliée peut donc coûter un mois ou plus.
C'est l'une des raisons pour lesquelles un dossier soigné fait gagner du temps : plan de masse coté dans les trois dimensions, hauteurs indiquées, points de vue des photos reportés sur les plans. Voir notre guide plan de masse et insertion graphique.
Sans réponse : le permis tacite
Dans la grande majorité des cas, si la mairie ne répond pas à la fin du délai, le silence vaut accord : permis tacite, ou non-opposition à la déclaration préalable. Vous pouvez demander à la mairie un certificat qui l'atteste, utile pour la banque ou l'assurance.
Deux nuances importantes :
- dans quelques cas particuliers (site classé, cœur de parc national, notamment), l'absence de réponse vaut refus ;
- une autorisation tacite illégale peut être retirée par la mairie dans les trois mois qui suivent.
Après l'accord : affichage et recours des tiers
L'affichage sur le terrain
Dès l'accord, installez sur le terrain un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Il indique notamment votre nom, la date et le numéro de l'autorisation, la nature du projet, sa surface et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. La mairie affiche aussi un extrait de la décision dans les huit jours, pendant deux mois.
Le délai de recours des tiers
Un voisin ou une association peut contester l'autorisation devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain. Le recours doit vous être notifié par lettre recommandée dans les quinze jours. Si le panneau n'a pas été affiché, le délai court jusqu'à six mois après l'achèvement des travaux : d'où l'intérêt de photographier le panneau en place, idéalement devant témoin ou par commissaire de justice.
Vous pouvez légalement commencer les travaux dès l'accord, mais beaucoup de propriétaires et de banques attendent la fin de ce délai de recours.
Combien de temps l'autorisation reste valable
Un permis ou une déclaration préalable est valable trois ans : les travaux doivent commencer dans ce délai, puis ne pas être interrompus plus d'un an. Vous pouvez demander deux prolongations d'un an chacune, au moins deux mois avant l'expiration, si les règles d'urbanisme n'ont pas changé entre-temps.
Le calendrier réel d'un permis de maison
- Préparation du dossier : de quelques jours à quelques semaines (48 h avec notre option express).
- Instruction : 2 mois, ou 3 mois en secteur protégé, à partir du dossier complet.
- Recours des tiers : 2 mois après le premier jour d'affichage.
Comptez donc, au plus court, environ quatre à cinq mois entre le premier plan et un permis purgé de recours. Pour une déclaration préalable, on retire un mois d'instruction.
Comment nous réduisons l'attente
Nous lisons le PLU avant de dessiner, nous vérifions la liste des pièces avant le dépôt, et nous produisons les compléments demandés par la mairie jusqu'à la décision, sans supplément. Le dossier lui-même peut être prêt en 48 h avec l'option express (+99 €). Pour une déclaration préalable ou un permis de construire, partout en France. Et si vous hésitez entre les deux, lisez extension : DP ou permis.
Guide mis à jour le 2 novembre 2026. Règles générales du code de l'urbanisme : le PLU de votre commune et la décision de la mairie font foi.