Les trois seuils à connaître
Une extension crée de l'emprise au sol et, le plus souvent, de la surface de plancher. On compare la plus grande des deux aux seuils du code de l'urbanisme (articles R421-14 et R421-17) :
| Surface créée | Zone U d'un PLU | Ailleurs |
|---|---|---|
| 5 m² ou moins | Aucune formalité * | Aucune formalité * |
| Plus de 5 m², jusqu'à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m², jusqu'à 40 m² | DP, sauf si la maison dépasse 150 m² après travaux : permis | Permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
* Hors secteur protégé et si l'aspect extérieur ne change pas : une modification de façade demande à elle seule une déclaration préalable.
Ce que veut dire « zone U »
Le seuil de 40 m² ne s'applique que dans une zone urbaine d'un plan local d'urbanisme (PLU, PLUi) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu. Dans une commune couverte par une carte communale ou soumise au règlement national d'urbanisme, et dans les zones A, N ou AU d'un PLU, le seuil reste de 20 m². Le zonage figure sur le plan de zonage du PLU, consultable sur le géoportail de l'urbanisme.
La règle des 150 m²
Entre 20 et 40 m² en zone U, tout dépend de la surface totale après travaux. Si l'extension fait dépasser 150 m² à la maison, il faut un permis de construire, et ce permis doit être établi par un architecte (article R431-2). Le texte vise la surface de plancher ou l'emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher : il suffit que l'une des deux dépasse 150 m².
Trois exemples
- Maison de 110 m² + extension de 35 m² en zone U : 145 m² au total. Déclaration préalable, sans architecte.
- Maison de 125 m² + extension de 30 m² en zone U : 155 m². Permis de construire, avec architecte.
- Maison de 125 m² + extension de 25 m² en zone U : 150 m² pile, le seuil n'est pas dépassé. Déclaration préalable.
Et une petite extension de 15 m² sur une maison qui fait déjà 160 m² ? Elle relève d'une déclaration préalable : l'obligation d'architecte ne concerne que les permis de construire. Tout est détaillé dans notre guide faut-il un architecte.
À noter : si le demandeur est une société (une SCI par exemple), l'architecte est obligatoire pour tout permis de construire, quelle que soit la surface.
Bien calculer la surface existante
Tout se joue souvent à quelques mètres carrés. La surface de plancher n'est pas la surface habitable : on part des surfaces closes et couvertes mesurées au nu intérieur des murs, puis on retire notamment les parties de moins de 1,80 m sous plafond, les surfaces de stationnement et les combles non aménageables. Un garage peut donc ne pas compter, alors que des combles aménagés comptent. Nous recalculons l'existant à partir de vos plans ou de vos mesures avant de choisir le dossier.
Surélévation, véranda, garage accolé
- Surélévation : elle crée de la surface de plancher sans emprise au sol supplémentaire ; les mêmes seuils s'appliquent à la surface créée.
- Véranda : c'est une extension comme une autre, avec les mêmes seuils.
- Garage ou carport accolé : il crée de l'emprise au sol, donc il compte, même s'il ne crée pas de surface de plancher.
Le PLU peut aussi limiter la hauteur, l'emprise au sol totale, la distance aux limites ou les matériaux : la forme de l'extension dépend autant du règlement que de la surface.
Délais et pièces
À compter d'un dossier complet, la mairie a un mois pour une déclaration préalable et deux mois pour un permis de maison individuelle, un mois de plus en principe aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable. Voir le guide délais d'instruction. Les pièces (plan de masse, coupe, façades, insertion, photos) sont expliquées dans plan de masse et insertion graphique.
Notre forfait extension
Nous préparons le bon dossier pour votre extension de maison : déclaration préalable à 149 € TTC ou permis de construire à 290 € TTC, tant que la maison reste sous 150 m². Si votre projet impose un architecte, nous vous le disons avant tout paiement. 3 séries de modifications avant dépôt, compléments de la mairie inclus jusqu'à la décision, et un travail à distance partout en France.
Guide mis à jour le 2 novembre 2026. Règles générales du code de l'urbanisme : le PLU de votre commune et la décision de la mairie font foi.